最近全国房价都是比较闹心的事情，特别很多外来人才想申请落户上海，可是上海的户口政策又比较严，落户上海，总想有个安居乐业的房子吧？做房奴滋味也是喜忧各半，上海房价比较贵，青浦都要4万以上了，很多高收入的人，个税交的比较多，我有个客户，是某上市公司的副总裁，一年个税都要100万了，像她这样的人，今天就来谈谈个税抵扣贷款利息的特大好消息！



一个让广大房奴内心& 燃&起来的消息确认了。据华夏时报从财税系统获得的最新消息显示，个税改革方案已提交至国务院，《个人所得税法》修订草案也将上交全国人大审议。据悉，本次个税改革中最大的亮点是& 抵扣&，坐实了早前财政部财政科学研究所原所长贾康推行& 房贷利息抵扣个税&的说法。对于广大房奴们来说，这一消息简直喜大普奔万民称赞热泪盈眶有木有？

　　全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康日前表示，个人所得税可抵扣房贷已明确，可以确定该方案会在全国推广。

　　贾康对表示：& 个人所得税可抵扣房贷已明确，会支付月供的利息支出，至于进展，要看个税改革的时间， 中央要求的时间是1年左右，但今年可能赶不上了。可以确定的是，这种方案会在全国推广。&

　　这个调整准确的说法应该是，住房按揭贷款利息纳入个税抵扣，比如工资薪金的应纳税所得额可以减去房贷的利息部分再计算个税，这样可以少交部分个税，减轻了个人负担。

　　当然个税税项有很多项，比如工资、劳务报酬、分红、股息等等可能产生个税，而房贷情况也比较复杂，比如房屋性质、还款方式、多套房贷等等。具体方案细则需要出台时才能明确。

　　一、个税抵扣房贷，该怎么理解？　　

抵完能省多少钱？

　　二、房贷利息抵扣个税后月供至少减两成

　　个人所得税计算

　　工资个税的计算公式为：应纳税额=（工资薪金所得-& 五险一金&-扣除数）×适用税率-速算扣除数

　　个税起征点是3500，使用超额累进税率的计算方法如下：

　　缴税=全月应纳税所得额*税率-速算扣除数

　　实发工资=应发工资-四金-缴税。

　　全月应纳税所得额=（应发工资-四金）-3500

　　【举例】

　　扣除标准：个税按3500元/月起征标准算

　　如果某人的工资收入为5000元，他应纳个人所得税为：（5000—3500）×3%—0=45（元）。

　　房贷利息抵扣个税算账：

　　房贷利息抵个税最为利好的当然是购房群体。在没有其它限制条件的前提下我们做一个计算：

　　比如：A先生是白领一族，假设他购买的是200万元的住宅，通过商业贷款按揭七成供30年，如果他选择的是等额本息的还款方法，月均还款额约7430元，其中约3541元是利息支出。按照他的税前月收入为2万元计算，在扣除四金、税基等应纳税2404元。如果按揭贷款利息支出可以在税前抵扣，在其他条件不变的情况下，A先生每月将少缴税约885元，相当于利息支出的24.99%。B先生是企业高管，假设他在上海购买的是1300万元的住宅，通过商业贷款按揭五成供30年，同样是等额本息的还款方法，月均还款额约34497元，其中约16442元是利息支出。按照他的税前月收入为15万元计算，在扣除四金、税基等应纳税51132元，但如果把按揭贷款的利息支出在税前抵扣，B先生每月将少缴税约7399元，相当于利息支出的45%。

　　税率表一：工资、薪金所得适用个人所得税累进税率表

　　税率表二：个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用

　　三、楼市又一& 王炸&？

　　房贷利息抵个税若能实施，最直接的效果就是降低了个税负担，从而达到变相降低月供负担的效果。对于购房者来说，等于获得了一个更低利息的按揭贷款方式。对于楼市来说，肯定有一定刺激作用。特别是在& 稳增长&的主题下，政府利好政策叠加，加快去库存化。对提振内需也会起到正向作用。



　　任志强在去年曾表示，目前房地产投资增速下降、库存增速上升，对于宏观经济来说是相对危险的。而最有效的去化政策是有限额地进行个人所得税的减免，在政策条件允许的情况下，用住房个贷利息冲抵个人所得税。



　　实际上，这个政策早有先例：



　　1998年，上海为了应对东南亚金融危机对楼市的影响，曾出台过为期5年的个人购房退税政策。政策规定，凡1998年6月1日至2003年5月31日期间，在上海购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税的中外籍个人，且是商品房产权证的法定拥有人，可在这一时期内享受购房后起算的个人所得税抵扣。这项政策也确实起到了积极作用：1997年上海的住宅销售面积是617万平方米，1998年就达到1057万平方米。



　　四、房贷利息抵扣个税是& 劫贫济富&吗？





已经买房的和未来将要买房的人群60-90后都是受益群体啊!



But, 这对于购买高档住宅且工资水平较高的人群减负效果更加明显啊!　　



　　问题来了，有人会问，有钱人买了房还能抵扣，没买房的穷人反而不能抵扣，富人还可通过买房避税，这不是加大贫富分化吗？



&

　　有人算了一笔账，假如购买总价250万元的普通住宅，八成房款用商业贷款，贷20年，抵扣总利息近33万元；若购买1000万元的豪宅，六成房款用商业贷款，贷20年，抵扣额高达222万元左右。后者抵扣金额接近前者的总房价。如果抵扣政策不加以细化限制，即便只购买一套房产，高收入阶层得到的实惠显然比中低收入家庭要多得多。

　　当然，实际上这些情况肯定是不可能不被考虑进去的，精算化的细则非常关键。目前市场也猜测，最有先放开的可能是首套房，个人只有一套住房的房贷利息将用来抵扣个税。

　　五、个税新体系，还有更多可抵扣项……

　　　　有人又要说了，可是我根本就买不起房啊。

　　实际上之前财政部部长楼继伟多次谈到& 房贷利息抵扣个税&一事，但是其语境都是在整个个税新体系的改革当中。所以这不是一件事，这是一连串的事。

　　& 房贷利息抵扣个税&只是个税新体系改革其中的一项而已。当个税改革政策出台后，我们很有可能看到的是一大波可抵扣项。

　　楼继伟曾经表示，一个人的工资5000块钱可以过日子过得不错，如果还要养孩子，甚至还要有一个需要赡养的老人，就非常拮据。要把个人所得收入，做一个分类扣除，比如说个人职业发展、再教育的扣除，比如说基本生活的这一套住宅的按揭贷款利息要扣除，比如说抚养一个孩子的费用扣除。

　　比如，曾有媒体报道，相对于没有孩子的家庭，抚养一个或两个子女的家庭，应该享受一定数额的个税免征额，在父亲或母亲的应纳税所得中加以扣除。这种扣除直至孩子达到一定的年龄（比如12岁或16岁）停止。

　　比如，国泰君安研报曾分析，如果实行教育费用抵税，按家庭计2014年户均教育消费支出为4186元，粗略以纳税家庭消费支出以1.2万元/户测算，则测算纳税人口人均月收入水平中位线约1.32万元/人、位于25%适用税率区间，则将带来1000（月均消费支出）*25%（适用税率）*12（月数）=3000元/年税收抵扣。实际上，由于大部分纳税用户试用税率位于10%~15%，由此测算静态税收抵扣将位于1200~1800元区间。

　　所以，个税新体系的总体目标是给中等收入人群（我国目前交纳个税的人群不到3000万）& 减负&而不是& 劫贫济富&。可以看到，未来可能会有越来越多的& 个税抵扣&。

　　要注意到，楼继伟在23日的G20会议上说的话，要义无反顾地推进所得税制和房地产税制改革，可能真的快来了！

说实在的，我比较欣赏楼继伟这个人，作为中国少数的学者型官员，他对中国经济的相当一部分研判，我比较认同。同时，他说话的风格和现有的& 官员语系&也有很大的不同，少了一些官气，多了一些学者气。比如，谈及财税改革，他坦言& 税制改革总的比我们原来预计稍微慢了一点&。

在回答记者关于个人所得税改革的提问时，楼继伟爆料十足，起码有三个料很猛：一是披露& 去年，财政部和国税总局等有关部门一起研究了个人所得税改革设计的重点难点问题，形成了综合分类所得税制改革方案，已上报了国务院。&二是谈到综合税制下& 首套住宅按揭贷款利息的扣除&问题;三是披露& 今年将把综合与分类相结合的个人所得税法草案，提交给全国人大审议&。这三个料，个个含金量十足。今天我先谈按揭贷款利息抵扣个税的问题。

首先给大家解释一下，& 按揭贷款利息的扣除&是个人所得税综合制改革下的扣除项目之一。在个人所得税制度上，世界上绝大多数国家实行的是综合税制，而我国实行的是分类税制。分类所得税制与综合税制相比，缺陷明显，对不同性质的所得每项分别征收个人所得税，这种分项征收的后果是难以全面、完整地体现纳税人的真实纳税能力，造成所得来源多、综合收入高的人少纳税甚至不纳税，所得来源少、收入低的人反而多纳税的不公平现象。正是因为分类所得税有以上弊端，从目前世界各国个人所得税的历史脉络看，现在很少有国家实行单纯的分类所得制，而是实行综合与个人分类所得结合的混合税制，除了对个人不同收入来源采取相应的分类外，还采用综合个人所得税制，将其全年的收入纳入计税范围，避免了收入项目多反而缴税少的制度悖论。

在具体的扣除项目上，实行综合税制的国家除了为低收入阶层提供了专门的税收抵免项目之外，还综合考虑纳税人的家庭负担和赡养人口的实际情况，允许纳税人就其赡养人口的多少和实际负担扣除一定数额的生计费用，还可以抵扣购房的贷款利息等。比如在美国，房贷利息是可以抵扣个税的，如果一个人是单身且没有住房，就可以得到一定标准的抵扣额;或者如果你有购买自住的按揭贷款，贷款利息也可以抵扣个税。

但是，在当下，房贷利息抵个税很显然不仅仅是一个个税改革措施，也是房地产制度体系建设的重要组成部分。当前中国房地产的政策目标是& 去库存&，但事实上，中国房地产经历10多年的野蛮生长之后，管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪的享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。今天中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。从而使得中国房地产到了

今年，其病已经入膏肓，可谓疑难杂症。

对中国房地产市场熟悉的人都知道，过去10年，中国房地产的周期，既是房价暴涨的10年，也是不断给房地产吃药的十年。一个产业，在吃了10多年的药之后还能有今天，真的很不容易。到调控的结果就是，短期调控不断，但鲜有长远的制度设计，急功近利的色彩极为明显。中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。迄今为止，中国住房政策仍然缺乏清晰的政策目标和制度框架体系，市场与政府的边界模糊不清，从土地、信贷、税收、交易等一系列政策体系都已经无法适应目前已经面目全非的市场环境。

因此，在去库存的同时，更应该立足于中国房地产市场长期健康发展，更应该构建一个新的住房制度体系。比如，土地的买卖问题，预售的问题，税费的问题，住房金融的问题，贷款利息抵税的问题，这些基本的制度框架在中国建立了全球最大的房地产市场之后，却付之阙如。再比如，在住房金融制度方面，无论是贷款政策，还是专门的住房金融机构，以及房地产的金融工具，都非常缺乏。在房地产领域，产业巨人，制度矮子的特征极为明显。笔者过去多年一直呼吁建立房地产新的制度体系，特别是在住房供需基本平衡，住房告别极度短缺之后，房地产的制度体系应该成为管理层最重要的事项。住房贷款利息抵扣个税制度作为一项基本制度，这个真的可以有，而且早该有。

当然，房贷利息抵扣个税，有人担心会出现& 劫富济贫&的现象，能买得起房的人，享受抵扣个税的好处，而买不起房的人，却还要交比买得起房的人更多的个税。但事实上，这种制度的设计完全可以扩大到租房的支出上。政府工作报告也提到了：& 建立租购并举的住房制度&，所以这个问题并不难解决。当然，这个政策的红利一定要严格限定在购房或者租房自住，而不是投资上，否则，等于是用税收补贴有钱人炒房。



中国房地产的棋局到了现在，真正的& 王炸&总算出来了，但在住房制度的建设上，房贷利息抵扣个税只是一个& 药引子&，后面我们还会看到住房银行的成立，还会看到预售制的废除，以及真正的住房信息体系的建立。到那个时候，新的住房制度体系的大框架就基本起来了。



对当下的房地产市场，这个政策无疑也属于猛药，效果如何，让我们随着政策的明朗拭目以待。



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