很有意思， 继中信建投证券发布了上海地区升学体系及升学政策研究报告，也就是今年年国金证券的研究院也发布了民办摇号新政下上海学区房的研究报告。证券公司关注研究学区房说明这个学区房的热度和含金量很高啊，打算在魔都砸重金买学区房的家长朋友们可以看看。 本文截取部分内容， 有兴趣的朋友请扫码关注FAMI学堂公众号回复学区房获取完整报告。
民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升。 学区房是当下进入上海优秀公办学校的敲门砖，优秀公办学校的对口学区房也必将水涨船高。
①民办摇号政策下，整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化
过去二十年，民办初中因为其：①筛选生源能力，②派系关系，使得部分民办初中越来越强。 民办摇号政策会彻底颠覆这两点，未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。
②以后上好学校都要凭运气了吗？错。“好学校”很可能会变了
过去二十年，上海的民办初中，明显强于公办初中，所以之前很多“好学校”是民办初中。 而现在民办初中摇号入学推行之后，上“民办学校”确实是不确定性的了，要凭运气了。但是，以后的 “好学校”，会不会就不是以前那一批了？而会换一批？完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办 初中，可能未来就会不如从前，而以前认为“中等偏上”的一些公办学校，未来可能会持续增强。
③“好学校”的定义在变，一流生源会流向公办学校
以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是，“好学 生”其实并不喜欢“拼运气”，而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候，大部分优秀生源，若 有还不错的公办学校对口，是不会冒风险，参加完全不确定性的民办摇号的。 就导致一种“主动选择”，即相当大比例的优秀生源，因为重视教育，是有一个还不错的对口公办保底 的，这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说， 参与摇号的本身生源池子里，就不包含很多优秀生源了。总而言之，一流生源会流向公办学校。
④公办学校因为其稳定性会更受欢迎，学区房的重要性提升
公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的，是“有序”的。其入学是具 有稳定性 amp;确定性的，其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势，学区房重要性提升。
⑤“小升初上民办”的模式剧变，学区房需要有“初中学区”
以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”。不论民办小学还是 公办小学，都认可这个，这一点现在完全变了。现在学区房，核心价值在于其“对口公办初中”，以后讨 论“上海学区房”，更重要的是看“初中学区”（九年一贯制也是同一个道理，初中更确定）。
总结一句话：之后，上海学区房的重要性提升—但需要能够对口初中学区的学区
之后，上海学区房的重要性提升 但过去的学区房，主要是针对小学的学区房（目标是考名校民办初中） 未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强 不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质是最重要的考量之一
“民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局
“民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局
过去20年，上海民办初中的迅速变强，这是建立在①原来民办学校可以自由筛选生源， 而公办学校不行，②自主招生派系优势明显，如原来上中60%都是自主招生。
现在这两点都变了，第一，民办摇号政策，使得民办学校不能筛选生源了，完全随机 化的生源。第二，发布的中考改革政策，使得未来自主招生的比例大幅压缩， 对于四校（基本上都是零志愿录取），自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。
那么未来部分民办名校初中学校的生源也好，派系优势也好，被极大程度的压缩了。 之前民办名校初中，垄断优秀生源的格局，在这一年彻底转变了。
而很多优秀生源，因为规避风险和不确定性，其实根本就不参加民办摇号了。所以上 海民办初中迎来的，不仅仅是“摇号导致生源的随机性”，而且是“很多优秀生源根 本就不参加摇号了”，参与摇号的池子本身也有影响。
5 过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因
①可筛选的优势很显著
资料来源：上海教委，国金证券研究所绘制
对于上海这样的一线城市，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的 8.5万人提升到的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重 要的优势。
把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事，但是直接招650分学生却是相对容 易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的，只关心650分本身，导致头部学校通 过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。
而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中，是非常普遍的，不是仅仅是上海。其他二 线城市有很多“XX大学附中”（初中），这种学校通常可以理解为民办初中（或可筛选初 中），这些学校通常由“XX大学投资集团”投建，本质上是企业投建而非财政，可以自由 筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。
学籍对口与户籍对口很重要
学籍对口和户籍对口，都是指“公办学校小升初”，和幼升小无关，和民办也无关。
户籍对口——代表：浦东，闵行，宝山，嘉定，金山，奉贤，青浦，松江，崇明
户籍对口的意思是：在小升初的时候，该区公办初中看的是户籍所在地，按照孩子户籍所在地（及入户时 间）来决定孩子的对口初中。户籍对口的特点是，小学可以在别的学校上，甚至别的区上，户籍在该初中 对口小区，就可以上该公办初中。也决定了浦东等区可以通过买房入户的方式，来给小学的孩子换初中。
学籍对口——代表：杨浦，静安，黄浦，普陀，虹口
学籍对口的意思是，在小升初的时候，该区公办初中，是根据孩子小学的学籍（在哪里上学），来决定孩 子的对口初中。学籍对口的特点是，要上该区公办初中，基本上需要在该区的对口小学上学才行。也决定 了，该区学区房需要从幼儿园就开始买。孩子小学以后想通过买该区学区房来上该区公办初中，比较难。
学籍+户籍对口——代表：徐汇

徐汇区的公办初中要求比较高，部分热门的公办初中，既要求学籍在对口小学，也要求户籍在对口小区。 其实也算是一种学籍对口，因为在该区上初中，需要小学在对口小学，但比一般学籍对口的区要求更高。 而且徐汇区的公办学区，也有多对多的情况，并且官方文件只公布居委，非常之复杂，不确定性很高。1.静安区 静安区今年部分公办小学的对口入学条件继续执行，适龄儿童及父母的户籍须在静安区对口地块满1年或2年以上，房屋户主及产权人或承租人为儿童父或母，该类学校每户地址五年内，只享有一次同校对口入学机会。 2.徐汇区 徐汇区对于区域内入学矛盾突出的学校，实施每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会(多胞胎、二胎除外)，班额为40人左右。 3.浦东新区 浦东新区起，本区在部分学校建立对口入学新生信息库，各相关学校加强入学新生信息比对，实行“一个门牌号一居住户，五年内只安排一次同校对口入学机会”(同一居住户二孩除外)的做法。 从起，如对口招生区域内“户籍地与居住地一致”登记入学适龄儿童数超过学校招生计划数，区招办将按照户籍迁入时间、房屋产权证登记时间等统筹安排入学。