专家：万科负债6000亿，很难救

北京新闻资讯栏目为您分享：专家：万科负债6000亿，很难救。2023年下旬，房地产行业信心攻防战蔓延至万科。这家引领行业20多年，以稳健著称，第一次喊“活下去”的房地产企业，到了不得不面对金融市场折磨的时候了。详细内容来看下文！

从10月中旬开始，万科美元债券发生了变化，特别是2027年11月和2029年11月，两个远端美元单据大幅下跌。11月6日，遭受股债双杀的万科紧急召开新闻发布会。有国有背景的深圳地铁出现支持，承诺在其项目上投资超过10亿美元。

万科的情况是房地产行业现状的最新缩影。万科这种困境的根源是什么？房地产下行到了什么阶段？民营房企的困境是为他们的初始投机买单吗？

针对上述问题，资深房地产从业人员西迪分享。西迪从事房地产投资研究和管理十余年。他负责多个商业项目的管理和控制，也参与了十多个明星地标项目的投资和发展。

这篇文章包括以下几点：

1、金融体系在财务支持上与民营企业和国有企业有很大不同。第一批危险大多是民营企业，但经济危机已经从民营企业涌向国有企业。

2、目前，政策支持金额相对较小，主要向国有企业倾斜。判断万科是否脱险，标准是恢复信用链、资金链、运营链，但短时间内难以修复。

3、万科债务超过6000亿元，如果深铁拿出100亿元给万科，仅靠利润大约100年就没有了。

4、房地产救市措施太弱，太慢。例如，2000亿保交基金每年只花5亿元，相关工作明显滞后。

5、从长远来看，房地产将会从高位下来，但“坐电梯”下来还是“直接落地”是可以选择的。

房地产经济危机已从民营企业涌向国有企业

问:国内房企爆雷已经不是第一次了，但这次连优质房企万科都遇到了比很多人预期的困难。你认为万科危机的原因是什么？

答:目前万科的问题也是整个行业的问题。包括恒大、碧桂圆、融创在内的一些大型或激进的公司首当其冲，肯定不代表那些中小房企没有问题。从市场表现来看，目前房地产企业出现的问题类似，并不代表困难的大小，而是代表困难控制的大小。

据媒体报道，前100强房地产企业中约有几十家出现了债务问题。第一批危险大多是民营企业。除了更激进的运营，这也与金融体系对民营企业和国有企业的财务支持有关。到目前为止，曾经有中央和国有资产背景的企业，如海洋和金地，包括现在的万科，在财务和负债方面多次紧张，债券价格甚至下跌了40%-50%或更多。这种情况一般是违约的前兆，需要高度重视。

在这种情况下，11月7日，国有资产监督管理委员会四个部门召开了一些房地产企业的交流会，其中大多数是国有房地产公司。市场担心经济危机会进一步深化，已经从民营企业涌向国有企业。万科今天的经历是行业困境的体现。万科在运营上的表现比一些同行好一点，但是运营上的快速周转方式也差不多，市场和政策环境也差不多。随着危机的深入，公司遇到困难是正常的。

问:目前房地产市场的风险在哪里？是因为房子卖不出去，交易不景气吗？如果要关注万科的后续走势，你认为什么指标可以判断其业务稳定性？

答:房地产危机与销售端有关，但不仅仅是销售。目前很多人认为放松销售可以拯救房地产，太简单了。事实上，在过去的三年里，各地已经有数百项或数千项销售政策，整体销售额仍在大幅下降。去年前100名企业销售额下降近一半，统计局全国销售额下降28%。根据今年1-10月的数据，两者都在持续下滑。

如今，许多房地产企业遇到的问题不仅仅是销售或资金问题，还有公司融资链、信用链和经营链的断裂。金融监管机构仅仅给予一些房地产企业少量的资金支持是远远不够的。这些资金只能拖延问题的爆发，最终很难解决问题。

所以要判断万科是否脱险，不仅要看资金，还要看其正常经营活动是否恢复。

危机爆发后，政府出台了许多房地产融资政策。然而，与房地产行业万亿元的资金短缺相比，现在政策支持的金额相对较小，主要向国有企业倾斜。目前恒大仅两年亏损超过8000亿元，实际缺口可能超过1万亿元。考虑到很多企业同时存在资金困难，融资潜在缺口仍然巨大。

资金链缺口只是一个表象，这背后的信用链因为负债、债券、商票的违约而被一层一层的放大杠杆润化。许多上下游企业已经关闭甚至破产。为了弥补这种信用链缺口，国家和大型机构是否需要更大规模的资金支持来提供担保。

最终，由于资金链和信用链同时断裂，项目包括开发商、承包商、地方政府、购房者、融资人和行业上下游公司，构成了项目三角债甚至多角度债务纠缠关系，使得正常企业无法持续经营，项目经营链无法维持，许多房地产企业机构减少，大量员工流失。按照以往的惯例，一个大型未完成项目的救援过程往往需要5-10年。目前表面上有1000多个涉险项目，潜在的危险项目可能超过10000万个，所以社会成本不容小觑。因此，面对上述复杂的销售困境，简单纯的财务支持或销售可以解决。

从过去一年多的实施效果来看，这些政策收效甚微。政府有必要从更高的角度解决问题。

万科债务6000亿，深铁一年利润8亿怎么救？

问题：报告显示，万科的现金流量从2023年底的1857亿元下降到现在的1012亿元，这一数据在市场上处于什么水平？

答:与同行相比，公开报表的数据还是不错的。然而，通过仔细分析报告，我们仍然可以看到一些线索。第三季度报告显示，万科1000亿现金中的非受限资金只有600多亿元。如果一年内扣除474亿非流动负债，剩余现金只有100多亿元。

看债务部分，万科已经卖出了4000多亿没有交付的合同债务，还有2500亿的应付款，加起来就是6000多亿。与这些债务相比，剩下的100多亿现金并不多。这也是万科半年后债券五折出售，万科不回购的原因之一。

问题：深铁到底有多少现金可以给万科输血？

答：深铁总资产6600亿元，债务约3600亿元，是一件巨大的事情。但是每年的利润并不高。例如，2023年，其营业利润约为19亿元，净利润约为8亿元。资产巨大但利润不高。若深铁拿出100亿元来偿还万科的债务，则相当于其十多年的利润;所以深铁表示是购买万科100亿元左右的优质项目，从而完成对万科的流动性支持。

问:深铁平台有助于提高万科的融资能力吗？交流会上，万科高管说:“金融企业决定了我们的生活怎么样？”这是什么意思？

答:与那些尴尬的同行相比，万科显然有提升债务的空间，口碑好，国企地位好，深圳政府支持。但考虑到目前房地产市场和政策的现状，金融企业向危险房地产企业提供大量资产支持是相对不常见的。所以万科说:“金融企业决定我们的生活怎么样？”这是一个大道理。从以往的做法来看，表面上的陈述和经典案例很容易做到，实质性的大规模投资也很难。

缓慢的2000亿保交基金来纠偏措施，一年只需5亿元。

问:你觉得这波房地产市场的困境怎么样？有人认为现在是房地产市场的清算，清算过程就是去除风险的过程。如果这些高负债房地产企业“死亡”，困难可能会得到解决。你同意吗？

答：目前房地产行业尚未出清。房地产市场将出清有两种情况，

首先，房子可以通过市场交易。但目前，地方政府担心房价失控的风险，仍在严格控制新房的交易价格和上市数量。在这种情况下，市场意愿价格仍然低于表面价格，新房市场尚未清算。二手房方面，受交易年限限制，大量房屋无法达到交易许可证，这些房屋尚未清算。

第二，目前中国大部分新房还是期房，卖完之后还要盖房子交房。因此，保证建筑的交付已经成为各级政府住房市场工作的重中之重。但目前，如果大量房地产企业因危险而无法正确开展项目。

问题：房地产行业的现状可以用什么词来形容？"房地产已经死了"？

答:在过去的三年里，房地产困境实际上只暴露在媒体上。在此期间，许多市场和政策制定者做了许多工作来展示和解释海平面下的房地产困境。无论这些房地产公司如何跟进，我们都呼吁“先止损，再追究责任”。目前房地产行业整体债务为90万亿元，少量的起伏可导致数万亿甚至更多的损失。当务之急是先缓解困难规模，再清理整顿，再恢复正常的市场秩序。这波房地产倒地后，是留下了几千亿的漏洞，还是几万亿的漏洞，对社会造成了不同的苦难程度。

到目前为止，一些措施在落地时是有表现力的。除了央媒公开批评的表演式复工，现在还有很多表演式的救市政策。很多纠正措施太轻太慢，很难实施，导致困难不断蔓延，没有止损效果，甚至央行也是如此。以央行一年前出保交付基金为例。2023年上半年的货币政策报告提到，2000亿元基金一年只用了5亿元，说明制定救市政策容易，实施难度大。

房地产需要从高点落地，但是落地方式可以选择

问:现在很多人对房地产行业很感兴趣，觉得今天活该，可能再也回不到以前的状态了。你认为中国的房地产行业还有未来吗？

答:从长远来看，房地产将因人口下降、老龄化和经济周期而回到相对较低的位置，但不会消失。包括科技强国在内的美国在内的许多国家仍然是房地产的第一支柱产业。房地产会从高位下来，但可以选择“直接落地”坐电梯。

过去，房地产行业确实积累了许多问题。然而，经过20多年的社会化发展，中国的人均住房面积增加了5倍。上海的人均住房面积从80年代的一半变成了香港的两倍，住房条件有了很大的改善。同时，住房质量也有了很大的提高。此外，中国90%中华人民共和国成立后，他们首次拥有自己的产权住房。住房资产为家庭财富提供了近80%的贡献，土地市场为地方政府提供了近一半的财政收入。这些财政收入也支持包括科技和环保产业在内的大量产业发展。

因此，房地产行业的发展也做出了贡献。从中国的债务和杠杆来看，有必要去杠杆化，减少对房地产的依赖，这是一个合理合理的政策方向。在后续的政策制定中，如果房地产能够止损，减少对金融体系、上下游产业和全社会的影响和影响，那么之后就要反思过去，走高质量发展的道路。

问:有人说，在发展过程中，中国民营房企已经看到了一些制度的差距，以此来壮大自己，完全无视周期。他们认为民营房企倒地是正常死亡。你怎么想呢

答:从过去20年的房地产走势来看，中国的房地产是有周期的。基本上，它显示了一个典型的30个月到40个月的短周期，其中上升周期约为12-18个月。2015年后，这个周期被打破，80个月持续上涨。直到2023年年中，这种上涨在政策引导下的收紧才停止。

2014年至2015年初，中国房地产处于低谷。此后，中国政府出台了大量政策，刺激房地产上涨。以深圳为例，2015年各区房地产价格同比上涨50%-80%，涨幅惊人。此外，中国的抵押贷款政策受到政府的强烈影响。2016年，新增房地产贷款比例从2014年的30%急剧上升到2016年的44%，其次是2017年。、2023年继续保持在45%的高位。因此，近年来房地产市场行为十分活跃。

同时，在市场周期中，中国的房地产企业也参差不齐，公司的行为也不同。一些领先企业会在低点率先采取行动，比如万科。有的公司只有在整体趋势上升后才跟进，有的公司只有在趋势结束后才跟进。因此，我们可以看到民营企业过去的做法是不同的，这反过来使得房地产的变化不那么明显。

在过去的20年里，随着调控手段的深入，中国房地产企业的行为越来越受到调控因素的影响。因此，当政策因素占比较高时，所有房地产企业的行为都趋同。从这个角度来看，调控容易导致整体市场行为波动，需要谨慎。